"天星之音"——房地産還能漲多久？

房地産還能漲多久？

今年春節過後，京津及河北環京地區樓市一躍而起，不但高燒不退，反而愈演愈烈。房價居高不下的北京更加高不可攀，8月平均單套商品房住宅成交價已至526萬元，達到曆史最高點。天津均價也排進全國房價前十名，市内六區新房成交每平方米均價正沖擊4萬元大關。

據國家統計局公布的最新數據，8月份房價繼續上漲，環比上漲城市個數有所增加，一、二、三線城市新建商品住宅和二手住宅價格環比漲幅均比上月有所擴大。在一線城市中，北京二手住宅價格環比漲幅最大，爲3.9%，這也是近5個月來的新高。看到這些數據我們不禁要問，房地産還能漲多久？

一、宏觀經濟下滑，投資意願下降。

5月9日，“權威人士”在《人民日報》發表文章，認爲中國經濟進入L型底部，未來經濟回暖仍然困難。因爲實體投資回報下降，實業投資者紛紛把資産配置到其他領域，去年A股市場泡沫破滅後，投資者資金紛紛流向其他領域。上半年，債券市場，大宗商品，港股紛紛迎來了一輪小牛市。

其中，能容納大量資金的房地産市場成爲了市場資金配置的重要産品，上半年房地産市場大幅上漲，一線城市房地産均價接近4萬元/平米。

二、資産荒和國家調控導緻房地産市場過熱。

人民日報援引中國人民大學财政金融學院副院長趙錫軍稱，受經濟下行壓力影響，社會資本願意投資的領域有所減少，不少企業及居民選擇将大量資金投入相對安全的房地産市場，這顯著推動了房價上漲。同時，居民對房價上漲預期的提升進一步促使更多資金進入樓市。投機性‘炒房’、地價的大幅上漲及人口大規模向熱點城市集聚，也都不同程度地推升了房價。

此外，爲了對沖實業部門融資意願下降，國家通過放松限購限貸等方式，增加居民部門杠杆，這樣可以通過居民部門加杠杆，企業部門降杠杆的方式平衡信貸下滑對經濟造成的沖擊。

三、房地産市場過熱恐難持續。

8月份，新增信貸9487億。其中：非銀金融機構貸款1463億，；扣除非銀貸款，傳統口徑貸款增量約8000億，其中絕大部分居民貸款：6755億。8月企業存款增加1.38萬億，貸款淨減1252億，年内第三次負增長。

從三方面看居民部門杠杆：

從存量房貸來看：考慮公積金後，16年中國居民房貸收入比将達到67%，已與美國、日本當前水平相當。若按當前增速持續下去，則2019年将超過100%，達到美國曆史峰值水平。微觀調查數據同樣驗證了中國居民杠杆率并不低。

從房貸償付額來看：考慮公積金後，假定中國房貸平均剩餘期限爲15年，則16年中國居民當年房貸償付額占可支配收入的比重已經達到美國曆史峰值，居民償付能力受到巨大考驗。

從房貸新增額來看：考慮公積金後，16年中國居民購房邊際杠杆達50%，與美國次貸危機前的最高值相當。而新增房貸占GDP的比重也直逼美國曆史峰值，顯示地産泡沫化風險臨近。

綜合各方面指标，中國居民杠杆率并不低，償付能力正受到巨大考驗。房地産加杠杆已經不可持續，随着房地産市場的過熱，政府也相繼出台了限購等政策。繼蘇州、廈門之後，杭州也在部分區域實施限購政策。限購政策會使得房地産市場資金有所擠出，當房地産市場的熱度消退後，部分投機資金将有望回到估值合理的A股市場，成爲未來推動A股上漲的動力。